Chuyên gia cho rằng lãi suất cho vay mua nhà tăng, có thời điểm lên 16%/năm, làm thay đổi hành vi và điều hướng dòng tiền trên thị trường địa ốc. Dòng tiền có thể được nắn chỉnh sang sản phẩm ở thực.
Áp lực tài chính rõ nét từ năm 2027
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận trong vài tháng gần đây, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh, tạo áp lực đáng kể lên người vay. Nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12-14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%/năm.
Trước đó, nhiều khách hàng tham gia các gói vay với lãi suất “mồi” chỉ 5-6%/năm, nhưng thời gian cố định ngắn, chỉ 3-6 tháng. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn thực tế tăng vọt, khiến các tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn, nhất là với các cá nhân tận dụng các gói vay ưu đãi “lướt sóng”.
Áp lực lãi suất gia tăng đè nặng lên đôi vai người mua nhà. Theo nhận định từ VARS, nhóm khách hàng mua nhà giai đoạn 2023-2024 hiện vẫn có biên an toàn nhất định dù lãi suất tăng.
Nhưng áp lực có thể rõ hơn trong giai đoạn 2027-2028, khi nhóm mua năm 2025, ở mặt bằng giá cao và sử dụng đòn bẩy lớn, đồng loạt hết thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất. Nếu thu nhập không tăng tương ứng và thị trường không có dư địa tăng giá đủ mạnh, áp lực tài chính sẽ trở nên rõ nét hơn.
Những áp lực tài chính dễ thấy này làm thay đổi hành vi và điều hướng dòng tiền trên thị trường bất động sản. VARS cho rằng người mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trẻ có xu hướng trì hoãn quyết định, tiếp tục thuê nhà hoặc dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm, nơi giá thấp hơn khoảng 30%.
Ở phía nhà đầu tư, nhóm có tiềm lực tài chính trung bình, phụ thuộc lớn vào vốn vay, đang chuyển sang trạng thái quan sát và phòng thủ, khiến thanh khoản thị trường chậm lại và dòng tiền trở nên chọn lọc hơn. Tuy nhiên, không phải toàn bộ dòng tiền đều rút khỏi thị trường.
Nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, tỷ lệ đòn bẩy thấp vẫn tiếp tục xuống tiền, nhưng với tiêu chí khắt khe hơn: sản phẩm phải phù hợp với khả năng tài chính, có pháp lý rõ ràng và ưu tiên khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.
Đơn vị này cũng cho rằng trong bối cảnh mới, lợi thế sẽ thuộc về các cá nhân, tổ chức có năng lực tài chính thực và tư duy dài hạn. Cơ hội vẫn tồn tại với nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm có giá tương xứng với giá trị khai thác, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và quy hoạch rõ ràng.
Quyết định đầu tư không còn chỉ xoay quanh câu chuyện giá sẽ tăng bao nhiêu. Nhà đầu tư cần cân nhắc trên một tổ hợp các yếu tố, từ khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, biên an toàn tài chính, đến tiềm năng gia tăng giá trị gắn với phát triển hạ tầng, quy hoạch và chất lượng sống thực tế của khu vực.
Dòng tiền ở thực hút vốn
Đồng quan điểm dòng tiền sẽ đi về phân khúc ở thực, ông Dương Long Thành, Chủ tịch Thắng Lợi Group trong một sự kiện cho rằng lãi suất tăng cũng là một trong những thách thức nổi bật của thị trường. Người mua nhà chịu áp lực lớn từ khoản vay, biến động lãi suất và những hạn chế trong chính sách tín dụng khiến việc sở hữu nhà càng thêm khó khăn.
Với thách thức đó, thị trường cần quay trở lại với giá trị cốt lõi: nhà ở là để phục vụ nhu cầu an cư của người dân. Ông Thành cho rằng cần những giải pháp để thu hẹp khoảng cách an cư, để mỗi người dân Việt Nam có cơ hội chạm tay vào mái ấm của riêng mình. Doanh nghiệp cần phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu thực. Các dự án cần đặt mục tiêu phục vụ cư dân sống tốt, đảm bảo giá bán hợp lý, pháp lý minh bạch và chất lượng công trình đáp ứng kỳ vọng của thị trường.
Bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam cũng đồng tình khi lãi suất tăng cao, nhà đầu tư cũng nên ưu tiên các tài sản đáp ứng ba tiêu chí: nhu cầu thực, pháp lý rõ ràng và khả năng tạo ra dòng tiền.
Cụ thể, căn hộ trung cấp phục vụ ở thực có giá bán phù hợp với thu nhập và pháp lý hoàn chỉnh. Phân khúc này phục hồi sớm nhất sau mỗi chu kỳ điều chỉnh, bởi nhu cầu nhà ở đô thị tại các thành phố lớn vẫn hiện hữu, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa tiếp tục diễn ra. Hoặc bà Thảo gợi ý nhà ở đã hoàn thiện trong khu dân cư ổn định, có thể khai thác ngay, giúp giảm rủi ro về tiến độ, pháp lý và áp lực tài chính.
Chuyên gia cũng gợi ý đầu tư bất động sản khu công nghiệp và logistics. Phân khúc này gắn với hoạt động sản xuất và dòng vốn FDI, là nhóm tài sản có tính phòng thủ cao. Đồng thời, tài sản tạo dòng tiền ổn định như văn phòng quy mô vừa, nhà trọ, căn hộ dịch vụ tại khu vực có nhu cầu thuê thực, shophouse trung tâm có khách thuê ổn định.
