Trong hai tháng qua, Hà Nội chứng kiến sự ra mắt của ba dự án chung cư mới, với hàng nghìn căn hộ có giá bán vượt mức 100 triệu đồng mỗi mét vuông, trong khi phân khúc nhà ở bình dân vẫn tiếp tục bị bỏ quên.
Vào đầu tháng 7, một dự án căn hộ tại quận Long Biên (hiện thuộc phường Việt Hưng) đã chính thức được khởi động với mức giá dự kiến trung bình khoảng 118 triệu đồng mỗi mét vuông. Mức giá này chưa bao gồm 10% thuế giá trị gia tăng (VAT) và 2% phí bảo trì. Đây là dự án đầu tiên tại Long Biên có giá bán sơ cấp vượt qua ngưỡng 100 triệu đồng mỗi mét vuông, thiết lập một kỷ lục mới trong khu vực.
Với diện tích căn hộ nhỏ nhất là 50 mét vuông, người mua sẽ phải chi khoảng 5,9 tỷ đồng để sở hữu một căn hộ một phòng ngủ. Đối với các căn hộ lớn hơn với 4 phòng ngủ, giá có thể lên tới 18-19,5 tỷ đồng, tương đương với mức giá của các sản phẩm liền kề tại các khu vực ven đô.
Trước đó, một dự án khác với 5 tháp căn hộ và văn phòng tại ngã tư Xuân Thủy – Phạm Hùng, phường Cầu Giấy cũng đã được giới thiệu với giá dự kiến từ 180-200 triệu đồng mỗi mét vuông. Với hơn 1.600 căn hộ, mức giá cho căn nhỏ nhất có thể bắt đầu từ 5 tỷ đồng, đánh dấu một cột mốc mới cho thị trường chung cư sơ cấp tại quận Cầu Giấy.
Cũng trong tháng 6, giai đoạn hai của một dự án tại ngã tư Lê Quang Đạo – Mễ Trì, phường Từ Liêm đã được mở bán với gần 1.000 căn hộ. Giá bán trung bình được công bố là 130 triệu đồng mỗi mét vuông, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì, gấp đôi so với mức giá ở giai đoạn mở bán trước đó cách đây 4 năm.
Các sản phẩm tại đây có diện tích từ 34-150 mét vuông, với căn hộ nhỏ nhất có giá khoảng 4,4 tỷ đồng và căn lớn nhất lên tới gần 23 tỷ đồng, tương đương với khoảng 152 triệu đồng mỗi mét vuông (bao gồm VAT và phí bảo trì). Để sở hữu căn hộ mong muốn, nhiều môi giới cho biết khách hàng có thể phải chi thêm một khoản “chênh” hàng trăm triệu đồng cho sàn giao dịch.
Theo ghi nhận từ VnExpress, từ cuối năm ngoái đến nay, thị trường chung cư tại Hà Nội tiếp tục ghi nhận sự gia tăng về giá cả, thiết lập nhiều mức giá mới cho các khu vực, bao gồm cả vùng ven. Một số dự án mới tại Long Biên hay Bắc Từ Liêm cũng được quảng cáo với mức giá trên 100 triệu đồng mỗi mét vuông.
Năm ngoái, tại huyện Đông Anh, một dự án chung cư trong khu đô thị đã được chào bán với mức giá từ 90-100 triệu đồng mỗi mét vuông, cạnh tranh với các quận trung tâm. Hay một dự án khác tại mặt đường Võ Chí Công, quận Tây Hồ đã mở bán với giá khoảng 170 triệu đồng mỗi mét vuông, chưa bao gồm VAT.
Theo dữ liệu từ Savills, trong 5 năm qua, giá bán sơ cấp chung cư tại Hà Nội đã tăng trung bình 22% mỗi năm. Riêng trong quý I, giá sơ cấp trung bình đã tăng 32% so với cùng kỳ năm trước.
Với xu hướng tăng giá mạnh mẽ này, Savills dự báo rằng một số dự án chung cư mới ở trung tâm Hà Nội có thể vượt qua giá nhà liền thổ tại các khu vực ven đô. Tuy nhiên, hãng này cũng nhấn mạnh rằng đây là hiện tượng cục bộ, không phản ánh toàn bộ thị trường.
Ngược lại với sự gia tăng giá của các chung cư mới, thị trường chung cư thứ cấp đã ghi nhận sự giảm tốc trong nhiều tháng qua. Theo khảo sát của Savills đối với hơn 400 dự án tại Hà Nội, 47% trong số này có giá chuyển nhượng giảm so với cuối năm ngoái, với mức giảm trung bình khoảng 1%.
Một khảo sát gần đây của One Housing cho thấy tỷ lệ khách hàng có kế hoạch mua bất động sản tại Hà Nội trong năm tới đã giảm so với cuối năm ngoái, cho thấy người mua đang tạm thời “lùi lại” để quan sát tình hình thị trường trong bối cảnh giá cả vẫn ở mức cao.
Trong khi các chủ đầu tư đang chạy đua để bán các sản phẩm “siêu sang”, thị trường Hà Nội vẫn đang gặp phải sự mất cân đối nghiêm trọng giữa các phân khúc. Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), khoảng 58% trong tổng số 14.500 sản phẩm mới chào bán thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, tăng 11% so với năm trước.
Hội Môi giới nhận định rằng nguồn cung chủ yếu phục vụ cho nhóm khách hàng có tài chính cao và các nhà đầu tư, điều này tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường.
Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho rằng mức tăng thu nhập của người dân chưa theo kịp với giá nhà, dẫn đến khả năng sở hữu nhà ở của đa số người trẻ trở nên rất hạn chế. Nhiều cặp vợ chồng trẻ có thu nhập trung bình từ 20-30 triệu đồng mỗi tháng thường phải thuê nhà hoặc sống cùng gia đình.
“Rất ít người có đủ khả năng tài chính để mua nhà thương mại khi đã bước sang tuổi 30, trừ khi họ nhận được sự hỗ trợ từ gia đình hoặc các chương trình tín dụng ưu đãi”, ông cho biết.
Trong bối cảnh giá nhà thương mại ngày càng tăng cao, phân khúc nhà xã hội và nhà ở bình dân được kỳ vọng sẽ giúp giải quyết nhu cầu an cư cho phần lớn người dân. Năm nay, Hà Nội dự kiến hoàn thành 8 dự án nhà xã hội với khoảng 4.670 căn và khởi công thêm 6 dự án mới với hơn 10.200 căn. Ngoài ra, thành phố cũng sẽ chấp thuận đầu tư cho 6 dự án mới với quy mô 10.500 căn để bổ sung nguồn cung trong các năm tới.
Savills dự báo rằng vào năm 2026, giá sơ cấp có thể sẽ giảm khi các chủ đầu tư quay lại với phân khúc nhà ở bình dân, vốn đang rất khan hiếm. “Việc cung cấp lại các căn hộ dưới 2 tỷ đồng sẽ giúp thị trường tiếp cận gần hơn với nhu cầu thực tế và tạo ra sự cân bằng bền vững giữa cung và cầu”, Savills nhận định.
