Thị Trường Bất Động Sản Đà Nẵng: Cuộc Đổ Bộ Của Giới Đầu Tư Hà Nội

Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến mặt bằng giá tăng phi mã trong suốt nhiều năm qua. Từ trung tâm đến các vùng ven như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, giá đất, giá chung cư liên tục lập đỉnh mới, tạo áp lực không nhỏ cho cả người có nhu cầu ở thực lẫn giới đầu tư. Báo cáo từ Bộ Xây dựng cho biết, trong 9 tháng đầu năm, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội và TP.HCM tiếp tục giữ mặt bằng giá cao, thậm chí còn đi lên so với cùng kỳ năm trước. Riêng tại thị trường Hà Nội, báo cáo quý 3/2025 của Bộ Xây dựng cho biết, giá bán sơ cấp trung bình dao động từ 70-80 triệu đồng/m2, cao hơn tới 33% so với cùng kỳ 2024. Đáng chú ý, phân khúc hạng sang ghi nhận mức giá “chạm trần”, nhiều dự án rao bán từ 150 đến 300 triệu đồng/m2, phản ánh xu thế leo thang chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Trong bối cảnh đó, nhiều nhà đầu tư Hà Nội buộc phải tìm hướng đi mới, thay vì tiếp tục “đu đỉnh” ở thị trường thủ đô. Từ đầu năm đến nay, thị trường Đà Nẵng bùng nổ loạt nguồn cung với hàng loạt dự án ra hàng, được giới thiệu. Những cái tên tiêu biểu có thể kể đến như Capital Square, Newtown Diamond, Mia Center Point, Masteri Rivera Danang, Sun Cosmo Residence, Sun Ponte Residence Đà Nẵng… đã “tạo sóng” thị trường, thu hút giới đầu tư. Nhà đầu tư Phan Bảo Ngọc (trú tại phường Hà Đông, Hà Nội) cho biết: “Hiện mặt bằng giá chung cư Hà Nội với các dự án mới ra là từ 100 triệu đồng/m2, những dự án cao cấp, hạng sang thì mức giá đều trên dưới 200 triệu đồng/m2. Trong khi đó, chung cư cao cấp, hạng sang tại Đà Nẵng đang có giá trung bình là 80 triệu đồng/m2. Đây là một mặt bằng giá “dễ chịu”, trong khi tiềm năng của thị trường về phát triển du lịch – dịch vụ, kinh tế là rất lớn. Đây là lý do tôi quyết định chuyển hướng đầu tư từ Hà Nội vào Đà Nẵng”.

Bên cạnh mặt bằng giá và tiềm năng kinh tế, Đà Nẵng còn hút giới đầu tư phía Bắc nhờ không gian sống. Ông Nguyễn Đông Phong, đến từ phường Bạch Mai (Hà Nội) cho biết, ông mới mua 2 căn hộ cùng một sàn tại một dự án vừa mở bán tháng 6 tại Đà Nẵng, dự kiến bàn giao năm 2027. Mục đích của ông là một căn sẽ cho thuê để lấy dòng tiền, căn còn lại thì vợ chồng ông sẽ dùng để ở. “Vợ chồng tôi dự tính với căn mua để ở thì một năm sẽ bay vào các dịp nghỉ lễ để nghỉ ngơi. Khoảng 4 năm nữa khi tôi nghỉ hưu,hai vợ chồng sẽ chuyển hẳn vào sống. Không khí tại Đà Nẵng trong lành phù hợp với người già. Ngoài ra, Đà Nẵng đang định hình trở thành trung tâm du lịch, tài chính quốc tế của miền Trung, với hàng loạt dự án hạ tầng giao thông, cảng biển, sân bay được nâng cấp. Đây là những điểm cộng lớn khiến tôi kỳ vọng bất động sản Đà Nẵng sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới,”, ông Phong chi sẻ.

Theo khảo sát, một số khu vực như ven biển Võ Nguyên Giáp, Ngũ Hành Sơn hay trục Tây Bắc Đà Nẵng liên tục ghi nhận dòng vốn từ phía Bắc với sự hiện diện khá đông đảo nhà đầu tư đến từ Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hải Dương… Dòng tiền được phân bổ ở nhiều phân khúc, từ chung cư, đất nền hoặc nhà phố với kỳ vọng đón sóng hạ tầng và phục hồi du lịch quốc tế.

Trao đổi với Batdongsan.com.vn, các sàn môi giới đang bán tại Đà Nẵng xác nhận lượng khách từ Hà Nội tăng mạnh trong các đợt mở bán gần đây. Có những đợt mở bán, khách Hà Nội chiếm tới 60-70% lượng giao dịch thành công. “Nhiều nhà đầu tư phía Bắc sẵn sàng xuống tiền ngay tại chỗ, thậm chí đi theo nhóm để gom đất, gom căn hộ, bởi so với giá Hà Nội, mức giá ở Đà Nẵng hiện tại vẫn còn thấp hơn nhiều”, giám đốc kinh doanh một sàn giao dịch tại phường Sơn Trà cho biết.

Tuy nhiên, một số nhà đầu tư lão luyện, từng tham chiến thị trường bất động sản Đà Nẵng giai đoạn sôi động của chu kì trước lại đưa ra các cảnh báo đáng lưu ý trước hiện tượng dòng vốn ồ ạt từ Hà Nội vào Đà Nẵng. Ông Phạm Đức Trung, hiện trú tại khu đô thị Ciputra Hà Nội cho biết, bất cứ thị trường nào cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư thiếu tỉnh táo. Theo ông Trung, tâm lý “bỏ phố về biển” dễ tạo nên làn sóng đầu cơ ngắn hạn, đẩy giá bất động sản vượt giá trị thực, khiến thị trường mất cân bằng. “Đà Nẵng từng chứng kiến giai đoạn sốt nóng 2018 – 2019, khi giá đất bị đẩy lên gấp đôi, gấp ba chỉ trong thời gian ngắn, sau đó rơi vào trầm lắng kéo dài. Bài học này còn nguyên giá trị”, ông Trung nhấn mạnh.

Cũng theo nhà đầu tư lão luyện này, một yếu tố khác cần lưu ý là khả năng khai thác và dòng tiền thực tế. Dù du lịch Đà Nẵng đang phục hồi, song lượng khách quốc tế vẫn chưa đạt mức trước dịch. Nhiều dự án condotel, biệt thự nghỉ dưỡng từng được quảng bá rầm rộ vẫn bỏ hoang hoặc hoạt động cầm chừng. Đầu tư bất động sản tại Đà Nẵng cần tính đến nhu cầu ở thực và dòng tiền khai thác dài hạn, thay vì chỉ kỳ vọng vào tăng giá.

Đồng quan điểm với ông Trung, ông Phạm Đăng Anh, cũng là một nhà đầu tư đến từ Hà Nội cho rằng, rủi ro pháp lý cũng là một cảnh báo lớn. Nhiều dự án nghỉ dưỡng, đất ven biển từng vướng tranh chấp hoặc chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý, khiến nhà đầu tư chịu thiệt. Nhà đầu tư này khuyến cáo: “Khi xuống tiền, cần kiểm tra kỹ pháp lý dự án, quy hoạch sử dụng đất, tránh tình trạng mua phải sản phẩm dính tranh chấp hoặc bị thu hồi. Sự hấp dẫn về giá không thể thay thế sự an toàn pháp lý”.

Ngoài ra, cũng theo ông Đăng Anh, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cũng tiềm ẩn rủi ro nếu thị trường không tăng trưởng như kỳ vọng. Lãi suất cho vay hiện đang rẻ, nhưng áp lực trả nợ vẫn lớn nếu dòng tiền cho thuê hoặc bán ra bị chậm. Bài học “vỡ trận condotel” cách đây vài năm vẫn là minh chứng rõ ràng cho rủi ro của việc chạy theo cam kết lợi nhuận thiếu cơ sở. Việc dòng vốn từ Hà Nội dịch chuyển vào Đà Nẵng là xu hướng khó tránh khi thị trường Hà Nội quá đắt đỏ. Tuy nhiên, cơ hội chỉ thực sự đến với những nhà đầu tư tỉnh táo, có tầm nhìn dài hạn, biết chọn đúng phân khúc và sản phẩm có pháp lý minh bạch. Còn với những ai chỉ “ăn theo” tâm lý đám đông, kỳ vọng lãi nhanh, nguy cơ sa vào bẫy đầu cơ, kẹt vốn là hoàn toàn có thể xảy ra.

——-

Tác giả: Nguyễn Nam
Nguồn tin: Tạp chí Thị trường Tài chính Tiền tệ
Thời gian xuất bản: 06/10/2025 10:00
Link nguồn: https://thitruongtaichinhtiente.vn/thi-truong-bat-dong-san-da-nang-cuoc-do-bo-cua-gioi-dau-tu-ha-noi-70910.html

——-